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Negociação nos contratos de locação em tempos de COVID 19

Alguns locatários estão notificando seus locadores alegando não possuir mais o interesse do contrato, devido à sua atividade e produto final. Seria essa uma questão de força maior e afastamento eventual de multa, em caso de resolução contratual?

O Código Civil, em seu artigo 478 trata sobre a onerosidade excessiva. Existem interpretações (divergentes, no entanto) que tal exceção poderia afastar uma eventual incidência de multa por resolução contratual.

Outro artigo do Código Civil que tem impacto para afastamento de uma eventual multa é o artigo 413 do Código civil, que prevê que o juiz pode revisar o valor da multa quando essa se mostrar desproporcional ao caso concreto.

Faz-se necessário, todavia, cautela na análise, que deve ser feita caso a caso, para enquadramento ou não da atividade como afetada pela força maior.

O que fazer, nas situações em que o inquilino simplesmente informa ou envia notificação dizendo que já que não há negociação, não pagará? Durante esse período, ele vai estar, em tese, inadimplente, o que pode gerar juros, multa e até eventual despejo. Isso pode ser cobrado pelo locador ou o judiciário pode rever esses juros e multa? 

O que se vê é um cenário muito delicado e que o Judiciário vai ter que ter muita sensibilidade para lidar caso a caso.

Em relação ao despejo, a lei de Inquilinato traz as situações cabíveis, que inclui a falta de pagamento. Essa é uma medida que pode ser buscada no Judiciário, mas pode ser evitada por meio de uma notificação extrajudicial, que pode ser uma solução mais rápida do conflito. Algumas decisões da jurisprudência em meio à COVID-19 são contrárias ao despejo. As razões são a falta de efeito prático, já que não adianta retirar o inquilino se não haverá um novo contrato devido à pandemia, e as dificuldades enfrentadas para o inquilino na retirada dos seus pertences diante do isolamento social. Se houver uma real urgência, analisando caso a caso, essas premissas podem ser superadas. Um exemplo é uma atividade não essencial, que está parada e o inquilino estando em mora.

Assim, uma analise da situação financeira do locatário antes e depois da conjuntura trazida pelo coronavírus, faz-se necessária para uma melhor negociação. Nessas horas, é importante haver a colaboração das partes e a criatividade para solucionar o problema. Por exemplo, imaginemos um contrato de locação no qual o inquilino depositou 3 meses à titulo de caução, dentre as garantias da Lei de Inquilinato. O inquilino pode negociar com o locador para utilizar metade da caução por mês e pagar metade do aluguel, para folgar a situação e buscar uma substituição da garantia, por exemplo um fiador.

É válido ressaltar que quanto maior transparência nessa negociação e uma boa preparação de hipóteses de resolução é o melhor caminho. 

Alguns cuidados que devem ser tomados em uma negociação de contrato de locação são a produção de provas das tratativas, seja por meio de uma notificação extrajudicial, seja por meio de emails ou mensagens trocadas em aplicativos, bem como, a elaboração de um aditivo contratual, deixando compreendido que se trata de uma solução excepcional. Tudo isso deve ser acompanhado por assessoria especializada na área, a fim de evitar conflitos e problemas jurídicos futuros.

Caio Marques, Sócio

Mestre em Direito e Desenvolvimento Sociopolítico Sustentável pelo PPGD/UNIPÊ. Especialista em Direito Civil e Processo Civil pelo UNIPÊ. Bacharel em Direito pela Universidade Federal da Paraíba (UFPB) Mediador Judicial certificado pelo TJPB.

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